华南城2018/19财年业绩不及预期，管理层考虑转卖出租性物业
华南城（01668.HK）日前公布了2018/19财政年度的综合全年业绩，其合约销售额为146.77亿港元，距离160亿港元的销售目标还差约14亿港元；归属于母公司的净利润为32.5亿港元，同比大幅下降27.9%。
6月27日的华南城全年业绩发布会上，该公司管理层宣布将160亿港元的销售目标顺延至下一个财年，涨幅目标下调至8.3%。
华南城首席财务总监许进业称：“销售主要包括批发市场、住宅和商办物业三种，商办和公寓今年可以销售超过100亿港元，而住宅更注重稳步发展，今年可以有150亿港元货值。”
华南城自2013年启动“实体+网络”运营模式转型，时逢传统企业遭遇转型瓶颈，互联网新式思维在整个传统行业内制造多米诺效应。之后华南城一路升级至2018年对外宣传的“实体+网络+物流+金融”，在最新的报告中，华南城称自己的转型模式为“商贸物流+”的多元化业务模式。
但协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，“华南城的商业模式注定衰落，而且状况会越来越差，这与物流产业链的转移、市场的转移、供求失衡有关。”
黄立冲还表示，与普洛斯、万科的万纬物流这种全球性的纯物流园模式相比，华南城处于劣势。“普洛斯和万科更有未来，其布局往往和港口、空港有关，在世界各地的关键枢纽有布局，带来的流量是不容易被取代的。”
“随着大型住宅开发商也开始介入此类领域，会对华南城形成冲击。过去物流地产可以享受低地价的政策优惠，但现在部分物流地产融入了研发和交通枢纽建设等功能，土地的潜在成本是很高的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉财联社记者。
业绩报告显示，过去一年华南城为落实“重招商、强运营”的战略部署，成立了商业管理集团与投资开发集团，细化项目开发建设、招商运营两种业务。
但该公司管理层在业绩会上谈到新一财年160亿销售目标时表示，如果有必要，可以随时将出租性物业转手出售。这意味着，华南城持续多年的转型之路遇阻，要完成业绩最终还需要销售业务兜底。
过去五年华南城持续性收入占总收入的比例依次为11.3%、23.15%、20.36%、21.48%、22.53%。由此可看出，华南城确实在致力增加持有型物业收入，尽量减少对销售业务的依赖。但是后期的转型反映在业绩上是逐渐趋缓的，物业销售仍是维系华南城生存的主要收入来源。
而在物业销售中，住宅物业销售仍占主流。业绩报告显示，过去一年华南城位于南昌、南宁、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆7个项目中，有5个项目的住宅物业销售占总销售收入的比例超过了60%，其中合肥华南城完全依赖住宅销售。
引人关注的是，华南城长期持有物流园和商铺的成本之高，迫使其不得不增加融资规模，转型第二年即2014/15财年，华南城的净资产负债率就由上个财年的23.5%猛升至65.3%。
到了2017年8月，华南城因财务杠杆过高被标普列入负面信用观察名单。之后该公司发行的美元票据利率一路走高，其于2017年3月、2017年11月、2018年1月、2018年5月、2019年3月发行的票据的计息年利率分别为5.75%、7.25%、7.25%、10.875%、11.875%。近期又在3月票据基础上增加发行了6000万美元的额度，利率依然高达11.875%。
华南城2018/19财政年度业绩报告显示，截止报告期内，华南城已有总数约11亿美元的优先票据本金金额未偿还，包括2016年票据、2017年11月票据、2018年1月票据、2018年5月票据。
值得一提的是，2018年11月，华南城挖来了拥有商贸物流经验的五洲国际前总裁赵立东，任华南城首席运营官兼商管集团总裁，3个月后迅速升职至行政总裁。
但五洲国际也因为商贸城模式的衰落而没落，财联社之前曾独家报道五洲国际在进行不良资产重组，已资不抵债。
“华南城还不像五洲国际，五洲做小商品市场，在很多三四线城市炒作的话，卖掉一个物业还能赚钱。但华南城的项目规模是很大的，资金回笼的周期也比较长，转型起来比五洲更难。”黄立冲如是说。
来源：财联社
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